Budowa domu jest wymagającym przedsięwzięciem. Pamiętaj jednak, że nie musisz brać całego procesu na własne barki. BOI360° wesprze Cię na każdym etapie, zapewniając kompleksową opiekę pod względem merytorycznym, prawnym i technicznym.
Z tego artykułu dowiesz się krok po kroku, jak przebiega budowa domu i jakie formalności musisz załatwić. Od zakupu działki po zakończenie budowy i przygotowanie do zamieszkania — wszystko, co musisz wiedzieć o budowie domu.
Krok 1. Wybór, audyt i zakup działki pod budowę domu
Wybór działki budowlanej jest pierwszym, a zarazem najważniejszym krokiem w procesie budowy domu. Zanim zdecydujesz się na konkretną działkę, przeprowadź audyt, czyli szczegółową ocenę jakości i możliwości zagospodarowania terenu.
Proces zakupu działki można podzielić na 3 etapy:
Etap 1 — Wybór działki
Na tym etapie warto ustalić wstępną formę architektoniczną i podstawowe parametry budynku. Nie każda działka będzie nadawać się do budowy Twojego wymarzonego domu. Pamiętaj, że powierzchnia, ukształtowanie i wymiary parceli, mają kluczowe znaczenie przy wyborze projektu domu.
Etap 2 — Audyt działki
Audyt działki, czyli analiza chłonności terenu, zapewni Ci spokojny sen. Dzięki niej zyskasz pewność, czy dana działka jest odpowiednia do budowy domu i ustrzeżesz się przed potencjalnymi zagrożeniami związanymi z nietrafionym zakupem.
Analiza chłonności terenu umożliwia rzetelne poznanie działki, jej perspektyw i ewentualnych słabych stron. Dzięki niej dowiesz się, czy działka może być wykorzystana zgodnie z Twoimi oczekiwaniami.
Audyt działki odpowiada na pytania:
- jaką inwestycję możesz przeprowadzić na danym terenie,
- czy teren spełnia wymagania niezbędne do przeprowadzenia inwestycji,
- czy teren jest wolny od wad prawnych,
- czy czekają Cię dodatkowe koszty związane z przygotowaniem terenu do budowy.
Audyt działki najlepiej powierzyć specjaliście, który dokładnie sprawdzi dokumentację oraz lokalne regulacje. BOI360° współpracuje z zespołem doświadczonych architektów, którzy dokładnie przeanalizują stan prawny i faktyczny działki, dzięki czemu będziesz mieć pewność inwestycji.
Do przeprowadzenia audytu działki, potrzebne są dokumenty takie jak:
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy,
- studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania,
- wypis i wyrys z rejestru gruntów,
- mapa do celów informacyjnych,
- opinia geotechniczna,
- wstępne warunki przyłączeniowe mediów.
Jeśli dysponujesz działką np. odziedziczoną przez krewnych, wszelkie działania związane z budową domu, również warto poprzedzić analizą chłonności terenu.
Etap 3 — Zakup działki
Zakup działki wymaga sporządzenia aktu notarialnego, co wiąże się z poniesieniem kosztów, którymi zwykle obarczony jest kupujący. Do obowiązkowych kosztów należy także podatek od nieruchomości, którego wysokość zależy od powierzchni gruntu oraz stawki podatku, która obowiązuje w gminie.
Zakup działki budowlanej należy zgłosić do urzędu skarbowego oraz urzędu miasta lub gminy. W tym celu musisz wypełnić formularz IN-1, a następnie złożyć go w terminie 14 dni od dnia nabycia nieruchomości. Wzór formularza znajdziesz na stronie urzędu, któremu podlega działka.
Krok 2. Uzyskanie MPZP lub warunków zabudowy
Miejski plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to akt prawny określający rodzaj i formę architektoniczną obiektów, które mogą zostać wybudowane na danym obszarze. Może zawierać wytyczne odnośnie do podstawowych parametrów budynku, takich jak wysokość, szerokość elewacji, czy rodzaj dachu.
Wniosek o wypis i wyrys z MPZP należy złożyć w urzędzie miasta lub gminy. W tym celu konieczne jest uiszczenie opłaty skarbowej, której wysokość nie powinna przekroczyć 250 zł.
Może się okazać, że Twoja działka nie jest objęta MPZP. Wówczas musisz złożyć wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Więcej na temat warunków zabudowy przeczytasz w artykule Warunki zabudowy domu — co warto wiedzieć.
Uzyskanie MPZP lub warunków zabudowy jest niezbędne do rozpoczęcia budowy. Dokumenty te zawierają wytyczne niezbędne do wyboru gotowego projektu domu lub opracowania indywidualnego, ponadto są obowiązkowym elementem do przedłożenia we wniosku o pozwolenie na budowę domu.
Krok 3. Zakup projektu domu
Projekt budowlany jest podstawą podczas dopełniania formalności związanych z budową domu. Proces poszukiwania i zakupu projektu domu warto rozpocząć równolegle do kroku 2.
Poszukiwanie idealnego projektu to czasochłonne zadanie. Aby sprawnie przejść przez proces, możesz skorzystać z pomocy BOI360°. Znajdziemy dla Ciebie projekt, który będzie odpowiadać Twoim potrzebom, abyś Ty nie musiał tracić czasu. Dzięki współpracy z większością pracowni projektowych w Polsce, w swojej bazie mamy ponad 10 000 gotowych projektów. W efekcie zapewniamy atrakcyjną cenę, pakiety korzyści oraz projekty altany, drewutni i wiaty garażowej w prezencie.
Wybierając projekt budowlany, masz dwie możliwości — zakup gotowego projektu lub zlecenie wykonania indywidualnego projektu domu.
Gotowy projekt domu Wybór gotowego projektu jest rozwiązaniem stosunkowo szybkim i ekonomicznym. Pamiętaj jednak o konieczności dopasowania go do warunków technicznych działki oraz wytycznych z decyzji o warunkach zabudowy lub MPZP. W tym celu niezbędne jest pozyskanie zgody autora projektu na wprowadzanie zmian, dzięki czemu unikniesz dodatkowych formalności na etapie adaptacji projektu.
Adaptacji może dokonać dowolny architekt przynależący do Izby Architektów lub Izby Inżynierów Budownictwa posiadający odpowiednie uprawnienia. Wówczas to on ponosi odpowiedzialność za poprawność dokumentacji projektowej, przy czym staje się autorem projektu.
Koszty adaptacji projektu domu warunkuje m.in. ilość wprowadzonych zmian oraz poziom skomplikowania. Należy się przygotować na koszt wysokości od kilkuset do kilku tysięcy złotych.
Indywidualny projekt domu Niewątpliwą zaletą indywidualnych projektów jest możliwość dopasowania do specyfiki działki, gdy standardowe rozwiązania nie wchodzą w grę. Projekt indywidualny dopasujemy do swoich oczekiwań i upodobań. Wymaga to jednak dużego zaangażowanie zarówno ze strony architekta, jak i zleceniodawcy. Prace nad indywidualnym projektem mogą trwać od kilku do kilkunastu tygodni.
Więcej na temat projektów domu przeczytasz w artykule Projekt domu jednorodzinnego — wszystko, co musisz wiedzieć.
Krok 4. Uzyskanie pozwolenia na budowę
Wniosek o pozwolenie na budowę najlepiej złożyć nie później niż 2 miesiące przed planowanym rozpoczęciem budowy. W tym celu należy udać się do starostwa powiatowego lub urzędu miasta na prawach powiatu. W przypadku niektórych inwestycji wniosek należy złożyć do urzędu wojewódzkiego.
Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć zestaw dokumentów:
- 3 egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw zgodnie z art. 33 ust. 2 pkt 1 prawa budowlanego,
- zaświadczenie projektanta (projektantów) o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego, aktualne na dzień opracowania projektu budowlanego,
- wypis i wyrys z MPZP, w przypadku gdy dla danego terenu nie obowiązuje miejscowy plan, należy dołączyć decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- pozostałe wymagane dokumenty np. decyzja środowiskowa (w zależności od rodzaju i miejsca inwestycji) zawarte są w art. 23, 26 i 27 ust. 1 z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej,
- w przypadku obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków lub do gminnej ewidencji zabytków oraz innych obiektów budowlanych usytuowanych na obszarach objętych ochroną konserwatorską — pozytywną opinię wojewódzkiego konserwatora zabytków w zakresie wnioskowanego odstępstwa.
Decyzję o pozwoleniu na budowę otrzymasz do 65 dni od daty złożenia wniosku. Zwykle wydanie decyzji zajmuje miesiąc. Uprawomocnienie pozwolenia na budowę staje się ostateczne po upływie 14 dni od daty wydania decyzji.
Od 1 stycznia 2023 roku pozwolenie na budowę nie jest wymagane w przypadku domów, których powierzchnia zabudowy nie przekracza 70 m2 o maksymalnie dwóch kondygnacjach. Wówczas nie ma także obowiązku prowadzenia dziennika budowy oraz zatrudniania kierownika.
Więcej na temat pozwolenia na budowę przeczytasz w artykule Pozwolenie na budowę domu.
Krok 5. Przygotowanie dziennika budowy
Dziennik budowy to urzędowy dokument, który zawiera informacje odnośnie do przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zaistniałych podczas wykonywania tych robót.
Jest to obowiązkowy element każdej budowy, która wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę. Dziennik budowy może być prowadzony w formie papierowej lub elektronicznej. Za prowadzenie i przechowywanie dziennika odpowiada kierownik budowy.
Dokonywane w dzienniku wpisy stanowią rzetelną dokumentację całego procesu budowlanego. Bez dziennika budowy nie otrzymasz pozwolenia na użytkowanie nieruchomości.
Wniosek o wydanie dziennika budowy należy złożyć w urzędzie miasta lub starostwie powiatowym. Jego rejestracja odbywa się w terminie do 3 dni od dnia złożenia wniosku, pod warunkiem że decyzja o pozwoleniu na budowę jest ostateczna. Dziennik wydawany jest wyłącznie na wniosek inwestora budowy lub pełnomocnika.
Wydanie dziennika budowy jest bezpłatne. Jeśli wniosek złożysz przez pełnomocnika, wówczas, musisz liczyć się z opłatą skarbową w wysokości 17 zł. Opłacie nie podlega pełnomocnictwo udzielone członkowi najbliższej rodziny.
Co ważne, rejestracja dziennika nie jest równoznaczna z rozpoczęciem budowy. Aby móc w pełni legalnie rozpocząć budowę domu najpierw należy złożyć zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych.
Krok 6. Zgłoszenie rozpoczęcia budowy
Zawiadomienie o rozpoczęciu budowy należy złożyć najpóźniej na dzień przed planowanym terminem rozpoczęcia budowy w wojewódzkim lub powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego, lub urzędzie miast na prawach powiatu. Obowiązkowo o rozpoczęciu prac budowlanych powiadom także projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem.
Rozpoczęcie prac budowlanych bez zgłoszenia w odpowiednim urzędzie jest samowolką budowlaną, czyli wykroczeniem obarczonym grzywną.
Do zawiadomienia o terminie rozpoczęcia budowy należy dołączyć:
- zaświadczenie o uprawnieniach kierownika budowy oraz jego oświadczenie o tym, że będzie kierował budową,
- informację na temat przedsięwzięcia inwestorskiego,
- informację o bezpieczeństwie pracy i ochronie zdrowia.
Budowę możesz rozpocząć w dniu podanym w zawiadomieniu. Co istotne, nie otrzymasz pisemnego potwierdzenia złożenia zawiadomienia. Urząd skontaktuje się z Tobą w przypadku złożenia niekompletnej dokumentacji, nawołując do uzupełnienia braków.
Jeśli budowa obarczona jest nadzorem autorskim, wówczas o zamierzonym terminie rozpoczęcia prac budowlanych należy także poinformować autora projektu. Obowiązek nadzoru autorskiego może zostać narzucony w pozwoleniu na budowę.
Krok 7. Prowadzenie prac budowlanych
W celu rozpoczęcia prac budowlanych niezbędne jest domknięcie formalności, które opisano w poprzednich krokach. Proces budowy domu można podzielić na 6 etapów. Aby sprawnie przejść przez każdy z nich, warto opracować harmonogram budowy, który będzie zawierać zakres prac oraz terminy dla poszczególnych etapów budowy.
Etap 1. Zamknięcie wstępnych formalności i rozpoczęcie prac budowlanych
Po zebraniu zestawu dokumentów nadchodzi czas na rozpoczęcie robót budowlanych. Ich długość na poszczególnych etapach zależy m.in. od stopnia skomplikowania projektu, rodzaju wykorzystywanej technologii, zasobności portfela inwestora oraz ilości pracowników.
Etap 2. Stan zerowy
Określa wszelkie prace, związane z przygotowaniem działki do rozpoczęcia budowy. Ze względu na różnorodność prac możesz potrzebować wielu specjalistów w tym geodetę oraz ekipy budowlanej. Etap trwa zwykle od dwóch do czterech tygodni i obejmuje m.in.:
- ogrodzenie i wyrównanie działki,
- prace murarsko-zbrojeniowe,
- przygotowanie fundamentów,
- izolacja przeciwwilgociowa i termiczna,
- wylanie ślepej posadzki.
Etap 3. Stan surowy otwarty
Na tym etapie postawione są ściany, kominy i dach. Niezbędna będzie ekipa murarsko-ciesielska i dekarska. Jeśli planujesz przerwanie budowy na dłuższy czas, np. z powodu zimy, jest to dobry moment. Etap trwa zwykle od dwóch do czterech miesięcy i obejmuje m.in.:
- roboty związane ze wznoszeniem ścian,
- prace związane z wykonanie stropów,
- roboty związane z wykonaniem kominów,
- betonowanie schodów,
- wykonanie więźby dachowej,
- wykonanie dachu ze wstępnymi warstwami pokrycia dachowego.
Etap 4. Stan surowy zamknięty
Jest to etap dążący do zakończenia budowy. Potrzebnych jest tu wielu specjalistów w tym: instalator gazowy i sanitarny, elektryk, monter alarmu, okien i drzwi, kominiarz oraz tynkarz. Etap trwa zwykle od trzech do pięciu miesięcy i obejmuje m.in.:
- realizację docelowego pokrycia dachowego,
- wstawianie ścianek działowych,
- wykonanie instalacji elektrycznej, sanitarnej i gazowej,
- wylanie posadzki,
- położenie tynków wewnętrznych,
- docieplenie elewacji,
- montaż parapetów zewnętrznych, okien i drzwi wejściowych.
Etap 5. Prace wykończeniowe
Na prace wykończeniowe składa się wiele drobnych elementów, które przygotowują dom do zamieszkania. Będziesz potrzebować: dekarza, elektryka, malarza, glazurnika, czy parkieciarza. Czas trwania etapu zależy m.in. od wielkości domu oraz stopnia złożoności projektu. Etap prac wykończeniowych obejmuje m.in.:
- wszelkie elementy prac wykończeniowych,
- wykonanie instalacji wewnętrznych i przyłączy,
- docieplenie strychu,
- montaż parapetów wewnętrznych,
- montaż urządzeń grzewczych,
- szpachlowanie ścian,
- instalację ogrzewania.
Etap 6. Zakończenie prac budowlanych
Po wykonaniu prac budowlanych nadchodzi czas na odebranie budynku. W tym celu niezbędna jest pomoc inspektora nadzoru inwestorskiego, który sprawdzi budynek pod względem:
- poprawności wykonanych prac,
- działania instalacji,
- zgodności z projektem.
Krok 8. Zgłoszenie zawiadomienia o zakończeniu budowy
Zwieńczeniem budowy domu jest domknięcie formalności związanych z zakończeniem budowy. W tym celu złóż zawiadomienie do właściwego nadzoru budowlanego.
Do zawiadomienia o zakończeniu budowy należy dołączyć:
- kompletny dziennik budowy,
- pozwolenie na użytkowanie albo zawiadomienie o zakończeniu budowy wraz z oświadczeniem o braku wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ nadzoru budowlanego,
- projekt techniczny i kopie rysunków stanowiące część zatwierdzonego projektu z naniesionymi zmianami i opisem,
- oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy,
- oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych,
- protokół badań i sprawdzeń,
- potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy,
- dokumentację geodezyjną,
- zaświadczenie potwierdzające spełnienie warunku nieodpłatnego przekazania na rzecz gminy zrealizowanej inwestycji uzupełniającej,
- wynik audytu bezpieczeństwa ruchu drogowego,
- decyzję organu dozoru technicznego zezwalającą na eksploatację urządzenia,
- oświadczenie o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Straży Pożarnej oraz Państwowej Inspekcji Sanitarnej na rozpoczęcie użytkowania,
- potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej za wydanie zaświadczenia,
- jeśli reprezentuje Cię pełnomocnik, pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych oraz potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo.
Zgłoszenie zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych jest niezbędne, aby móc w pełni legalnie zamieszkać w nowo wybudowanym domu. W przeciwnym razie grozi Ci kara za użytkowanie budynku bez zawiadomienia o zakończeniu budowy.
Krok 9. Aranżacja wnętrza domu
Po zakończeniu budowy i zamknięciu wszystkich formalności możesz przystąpić do aranżacji wnętrza swojego nowego domu. Pracę nad projektem wnętrza warto rozpocząć jeszcze przed zakończeniem budowy. Pomoże Ci to zaoszczędzić czas i umożliwi szybką wprowadzkę.
Jeśli chcesz mieć pewność, że wnętrze Twojego domu będzie estetyczne, wygodne i funkcjonalne, wówczas warto skorzystać z pomocy projektanta wnętrz. Projektant stworzy projekt w pełni dopasowanego do Twoich potrzeb i upodobań. Zaproponuje rozwiązania oraz dobierze materiały, meble i dodatki, tak aby całość zmieściła się w określonym budżecie.
Krok 10. Aranżacja ogrodu przed domem
Aranżacja ogrodu to ostatni krok na drodze do wymarzonego domu. Obejmuje działania takie jak: położenie kostki, zadbanie o trawnik, stworzenie układu roślin, oczek wodnych, czy innych elementów dekoracyjnych.
Projekt ogrodu warto dobrze przemyśleć, aby był estetyczny i równocześnie funkcjonalny. Samodzielna aranżacja może okazać się wymagającym zajęciem. W tym zakresie również możesz skorzystać z pomocy projektanta, która będzie szczególnie przydatna w przypadku przestrzeni o nietypowym kształcie, jak np. dom na skarpie, czy ogród o nieregularnym kształcie.
Podsumowanie
Budowa domu to przedsięwzięcie wymagające podjęcia wielu ważnych decyzji i działań. Nie musisz jednak brać na siebie realizacji wszystkich kroków.
BOI360° zajmie się niezbędnymi formalnościami przed, w trakcie i po zakończeniu budowy, abyś nie musiał tracić czasu. Jeśli zechcesz, przypilnujemy także całego procesu budowy oraz zajmiemy się aranżacją wnętrza i ogrodu. Zakres działań przystosujemy do Twoich potrzeb. Napisz do nas, a pomożemy Ci w budowie wymarzonego domu.